Referenzzinssatz

Allgemeines zu Mietzinsänderungen infolge Änderungen des Referenzzinssatzes

Relative Methode

• Überprüfung, ob der Mietzins seit der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung missbräuchlich geworden ist.
• Beurteilung erfolgt aufgrund der Veränderung folgender Kriterien (sog. relative Kriterien): » Schema: Relative Kriterien (PDF, 36 KB)
  • Veränderung Hypothekarzinsfuss resp. Referenzzinssatz
  • Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
  • allgemeine Kostensteigerungen
  • vom Vermieter zwischenzeitlich erbrachte wertvermehrende Investitionen
• Anwendung:
  • Immer im laufenden Mietverhältnis.
  • Entwicklung der obgenannten Kriterien zwischen letzter massgebender Mietzinsfestlegung und (neuer) Festlegung des (angefochtenen) Mietzins; (Ausnahme: gültiger Erhöhungsvorbehalt).
  • Massgebend ist der Mietvertragsabschluss, die letzte nicht angefochtene tatsächliche Mietzinserhöhung (nicht Senkung!) oder gerichtlicher Vergleich resp. Urteil.
  • Anpassungsgründe müssen sich verwirklicht haben:
    • Bei Mehrleistungen müssen alle Arbeiten abgeschlossen sein und die sachdienlichen Belege vorliegen (VMWG 14 Abs. 3).
    • Letztbekannter Stand des Landesindex der Konsumentenpreise
    • Allgemeine Kostensteigerungen bis zum Anzeigedatum.
    • Hypothekarzinssatz per Anzeigedatum; ausser wenn dessen Änderung schon sicher ist und sich zwischen Anzeige und Inkrafttreten des neuen Mietzins verwirklicht.

Erhöhungsvorbehalt

• Gundsätzlich kann sich der Vermieter für alle Mietzinsanpassungskriterien nur auf die seit der letzten Mietzinsfestlegung eingetretenen Veränderungen berufen.
• Stehen dem Vermieter aufgrund der früheren Mietzinsgestaltung Reserven zu, kann er diese im sog. Vorbehalt statuieren
• Muss gleich wie eine Mietzinserhöhung begründet werden
  • umstritten, ob einzelne Erhöhungsgründe differenziert aufgeführt werden müssen
• Müssen bei jeder Mietzinserhöhung resp. gerichtlichen Vergleich oder Urteil erneuert werden
• Vorbehalte können nicht angefochten werden; nur deren Aussschöpfung

Kumulierung und Kompensation verschiedener relativer Erhöhungsgründe

» Schema: Relative Kriterien (PDF, 36 KB)

• Relative Anpassungsgründe können kumuliert werden.
• Relative Anpassungsgründe können sich gegenseitig kompensieren.