Mietzinsherabsetzung nach Mietvertragsbeendigung?

Nur in sehr seltenen Fällen muss der Vermieter nach Mietvertragsbeendigung zu viel bezahlten Mietzins zurückbezahlen. Es gilt der Grundsatz:

  • Hat der Mieter den Teil, der herabsetzbar wäre, bewusst bezahlt, steht ihm kein Rückforderungsrecht zu!

Hat der Mieter in Unkenntnis einer Herabsetzungsmöglichkeit gezahlt (Rechtsunkenntnis schützt nicht!), stellt sich die Frage, ob er die ganze zu hohe Miete vor Beendigung des Mietvertrages bezahlt hat oder, ob das Mietverhältnis beendet wurde und er für einen Teil die Miete nicht bezahlte und noch einen Teil der zu viel bezahlten Miete zurückverlangen will.

  • Voll bezahlte Miete
    • Mieter
      • Mietzinsherabsetzungsbegehren und Rückforderungsklage aus ungerechtfertigter Bereicherung für den zu viel bezahlten Mietzins
      • Durchsetzungsprobleme
        • Zwischenzeitliche Herabsetzungsbegehren oder freiwillige Mietzinsreduktion des Vermieters
        • allf. Saldovereinbarung
        • bewusste Bezahlung einer Nichtschuld
        • Verjährung
        • Rechtsmissbrauch aus anderen Gründen (ZGB 2 Abs. 2)
  • Nur teilweise bezahlte Miete
    • Vermieter
      • „Mietzinsinkassoklage“ des Vermieters und referenzzinssatz-bedingte Mietzinsreduktionseinrede?
      • Abwehrrisiken
        • diverse
    • Mieter
      • Falls der Vermieter nicht klagt, Mietzinsherabsetzungsbegehren und Rückforderungsbegehren und Rückforderungsklage
      • Durchsetzungsprobleme
        • Zwischenzeitliche Herabsetzungsbegehren oder freiwillige Mietzinsreduktion des Vermieters
        • Bewusste Bezahlung einer Nichtschuld
        • Verjährung bezüglich weiter zurückliegender Mietzinsherabsetzungsansprüche
        • Rechtsmissbrauch aus anderen Gründen (ZGB 2 Abs. 2)

Für Vorgehens- und Prozesschancen-Prognose ist der individuell konkrete Einzelfall massgebend. – Unbedingt prüfen vor prozessieren!

Weiterführende Literatur

  • Schulin, in: Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, OR 63 N 11

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